Huis kopen in Oostenrijk

Ken je dat gevoel? Dagdromend in de skilift naar boven, dat je een eigen huisje hebt in een idyllisch skidorpje in Oostenrijk aan de voet van de skipiste? Veel mensen dromen van een huis kopen in Oostenrijk.

Table Of Contents

Het was in ieder geval mijn droom om ooit een huis te kopen in Oostenrijk en dat is is een paar jaar geleden gelukt. Toch zitten daar nogal wat haken en ogen aan zodat de bemiddeling van een tussenpersoon in Oostenrijk helemaal zo gek nog niet is. Deze adviseur kan je helpen met een huis te koop in Oostenrijk. Op deze pagina mijn ervaringen en tips over de koop van een woning in Oostenrijk.

Huis kopen in Oostenrijk

Huis kopen in Oostenrijk
Huis kopen in Oostenrijk 1

Voor het kopen van een huis in Oostenrijk heb je naast geld ook wat kennis nodig over de markt en de wetgeving. Zo is het in Oostenrijk gebruikelijk dat de koper de courtage van de makelaar betaald, deze liggen rond de 3 á 3,5 % en zijn altijd excl. Umsatzsteuer (BTW) Verder zijn de kosten voor de inschrijving bij het kadaster(Grundbuch) en de notaris kosten vaak voor de koper.

Een makelaar in Oostenrijk is een beschermd beroep, deze dient er voor te zorgen dat hij namens de verkopende partij beschikt over een getekende bemiddelingsovereenkomst en dient de makelaar op de hoogte te zijn van alles wat er op- en rondom het huis gebeurd denk bijvoorbeeld aan de bestemmingsplannen en de bouwplannen van de buren. Een makelaar is ook deels verantwoordelijk voor het object of perceel wat hij verkoopt. Alleen worden tegenwoordig veel disclaimers en uitzonderingen toegevoegd aan de koopovereenkomst. Als kopende partij heb je namelijk ook een informatieplicht.

Voor het tekenen van een koopovereenkomst (kaufanbot) maakt een makelaar gebruik van een notaris (Notar) en bij hele ingewikkelde koopovereenkomsten kan een advocaat worden ingeschakeld. Nadat alles is afgerond met de financiën zorgt de notaris of advocaat voor de inschrijving in het Grundbuch (Kadaster) Dit duurt ongeveer tussen de 2 a 4 maanden.

Een huis in Oostenrijk zoeken

Voordat je een huis gaat kopen moet je er eerst eentje vinden. Dat kan op diverse plekken en gelukkig ook thuis op de laptop of tablet. Besef je goed dat de meeste huizen en grondstukken in Oostenrijk onderhands en zonder advertenties verkocht worden. Tussen vrienden en familie wordt veel gesproken over vastgoed en vaak dus onderling al verkocht of verhandeld. Huizen die worden verkocht op de onderstaande platformen zijn of belegingsplanden, of hebben een historie. Vraag daar goed na.

Controle controle en nog eens controle

Heb je je droomhuis gevonden? Niet te vroeg juichen hoor. Je investeert een aanzienlijke hoeveelheid geld in je woning dus laat voor aankoop alles controleren. Niet alleen alle documenten maar ook de installaties zoals de verwarming, de elektriciteit en de algemene bouwtoestand van de woning. Een huis kopen in Oostenrijk is niet zo makkelijk in vergelijking met Nederland.

Ieder Oostenrijks bundesland heeft zo zijn eigen regels, en die zijn soms erg streng. Helemaal als je voornemens bent om een woning te kopen waarin je appartementen gaat verhuren. Je elektrische installatie dient dan op de laatste stand van de normering te zijn. Mocht dat niet zo zijn en de gemeente komt controleren kan het zo maar gebeuren dat je tot je de boel herstelt hebt niet mag verhuren.

Dit geldt ook voor rook- en brandmeldinstallaties. Wat vroeger niet nodig was is bij overdracht in eens wel nodig. Dit zijn vrij kostbare ingrepen die vaak onverwacht een flinke krater slaan in je budget.

Een ander voorbeeld is de verwarming, veel oudere gebouwen verwarmen nog met stookolie. De Oostenrijkse regering wil het stoken op olie gaan verbieden. Het vervangen van een oliegestookte kachel is een kostbare ingreep.

Ik adviseer je dan ook om altijd een aankoop makelaar mee te nemen, deze kost een paar centen maar kan objectief met je meekijken en vaak ook wel door de roze wolk waarin je leeft prikken. Neem wel een aankoopmakelaar uit Oostenrijk en het liefst ééntje uit de regio. Deze behoort namelijk op de hoogte te zijn van wet- en regelgeving en kan je eventueel helpen bij de juiste controles en aan de juiste mensen. Zo voorkom je dat je de beroemde kat in de zak koopt. Of zoals het in Oostenrijk noemen een geschminkt lijk. Vraag bij de bezichtiging ook echt door, geloof een makelaar nooit op zijn mooie ogen. Het enige wat hij/zij wil is tenslotte verkopen voor zijn/haar opdrachtgever.

Een hypotheek in Oostenrijk

het verkrijgen van een hypotheek bij een Oostenrijkse bank is niet zo makkelijk. Een bank wil namelijk dat je zelf ook een deel betaald. Deze percentages zijn afhankelijk van de waarde van de woning en de hypotheekvorm. Ga er vanuit dat je eigen inbreng tussen de 20 á 35% kan zijn. Een woning 100% met een hypotheek financieren is in Oostenrijk niet mogelijk.  Een gespecialiseerde financieel adviseur kan je daar meer over vertellen. Daarover binnenkort meer informatie.

Huis als belegging

Veel Nederlanders kopen een huis in Oostenrijk als een appeltje voor de dorst in de vorm van een beleggingsobject . Woningen in Oostenrijk hebben de laatste jaren weinig last gehad van de crisis en waardedalingen. De vraag naar (vakantie)woningen is groot. Daarbij is het rendement op vastgoed op dit moment interessanter dan het rendement op een spaarrekening. Je loopt natuurlijk wel meer risico en omdat je belegd buiten Nederland is er geen toezicht op de belegging vanuit de Nederlandse Bank. Hou dus rekening met een aantal risico’s.

Je kunt bijvoorbeeld een appartement kopen in een luxueus complex wat door een private beheerder wordt onderhouden en verhuurd. De verhuuropbrengsten worden na aftrek van de beheerskosten dan direct met de eigenaar verrekent. Deze constructies zie je vooral in de grotere populaire wintersport gebieden in Oostenrijk. Natuurlijk mag je al eigenaar zelf ook gebruik maken van je woning echter wel in samenspraak met de beheerder. Je kunt er dus niet op de bonnefooi naartoe gaan. In Oostenrijk kun je bijvoorbeeld bij Landal op deze manier beleggen in Appartementen in één van de vakantieparken in Oostenrijk.

Huis bouwen in Oostenrijk

Je hebt een perceel op het oog en nu wil je een huis bouwen in Oostenrijk. Dan is het zaak dat je naar de gemeente gaat en je informeert over de bouwmogelijkheden. Niet alle grond in Oostenrijk heeft namelijk een woonbestemming. De juiste bestemming kun je vinden op het Flächenwidmungsplan. Deze kun je bij iedere gemeente inzien en zij kunnen je ook informeren of er een mogelijkheid is om de bestemming te veranderen. Veel gemeenten in Oostenrijk hebben een wekelijks of maandelijks spreekuur met de burgemeester en de ambtenaar verantwoordelijk voor het bouwen in de gemeente.

Bij het bouwen en wonen dien je rekening te houden met tientallen factoren, niet alle grond is namelijk geschikt om te bouwen of kent zogenaamde catastrofe risico’s. Je mag bijvoorbeeld niet bouwen in gebieden met overstromingsgevaar of het risico op lawines. (wat op zich zeer logisch is)

Mag je bouwen en heb je samen met een aannemer een plannetje gemaakt dan is het zaak dat je toestemming krijgt van de gemeente om te bouwen. Voordat je die plannen indient ga je eerst naar de buren. Neem wat lekkers mee en vertel over je bouwplannen. Toestemming van je buren maakt het proces bij de gemeente namelijk een stuk makkelijker. Nadat de gemeente je plannen heeft goedgekeurd mag je beginnen met bouwen. Let op, je kunt je plannen tussentijds niet zonder toestemming wijzigen.

Wanneer mag ik weer naar Oostenrijk?

De meest gestelde vraag in mijn mailbox de laatste maanden en zodra ik je antwoord kan geven op deze vraag stuur ik je een e-mailtje. Geheel vrijblijvend en gratis natuurlijk.

Holler Box